• Noticias maquetadas 24.09.2010

    Oxígeno para los alcaldes: podrán expropiar el suelo urbanizable más barato que el rústico

    J. M. Lamet

    Los ayuntamientos podrán expropiar suelo urbanizable a precio más barato que el rústico. Así se desprende del Anteproyecto de Reglamento de la Ley de Suelo, al que ha tenido acceso EXPANSIÓN. El documento sale a la luz más de tres años después que la norma que desarrolla, y va aún más lejos que ésta.

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    Si la normativa estatal, refundida en un solo texto en 2008, permitía expropiar un solar urbanizable a precio rural (casi un 90% más barato, normalmente), ahora el reglamento toma como referencia de la valoración del activo inmobiliario en cuestión el potencial de explotación del mismo.

    Así, se daría la paradoja de que podría resultar más caro expropiar un suelo rural –generalmente, en explotación agraria– que otro solar urbanizable y listo para ser edificado, según el dictamen sobre el Anteproyecto que ha realizado Lucio Rivas, socio de Urbe Asesores Jurídicos y técnico urbanista, y al que también ha tenido acceso este diario.

    “El suelo no urbanizable o incluso el protegido, que generalmente se encuentran afectos a explotaciones agropecuarias, obtendrían, en determinados casos, un mayor valor que aquellos suelos clasificados como urbanizables que incluso cuenten con un planeamiento de desarrollo aprobado, dado que éstos se encuentran ajenos a cualquier explotación”, apunta Rivas en su informe.

    Y no es un asunto baladí, ya que las valoraciones son “el verdadero eje central de la nueva Ley de Suelo”, como reconoce el preámbulo del reglamento. Además, la propia memoria del Anteproyecto señala que no se valoran las expectativas urbanísticas, “ignorando que, por ejemplo, la aprobación de un planeamiento de desarrollo no constituye una expectativa, sino que otorga unos derechos”, agrega el jurista.

    Este reglamento es un texto muy esperado por el sector urbanístico, tras la inseguridad con respecto a las expropiaciones que impera desde 2007. La Ley de Suelo fue redactada en época de boom inmobiliario para frenar la especulación, pero se aplica en pleno reventón del ladrillo.

    Además, el Anteproyecto de Reglamento tiene otras tres patas cojas: incumple la propia ley que desarrolla, invade competencias autonómicas (ver información adjunta) y contiene un precepto declarado inconstitucional por el Tribunal Constitucional en 1997, según el análisis de Urbe Asesores Jurídicos.

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    Infracciones
    ¿Por qué incumple la Ley de Suelo? “Para la declaración de obra nueva terminada, el Texto Refundido de 2008 exige, en su artículo 20, entre otras cosas, el otorgamiento expreso o presunto de la licencia de primera ocupación, extremo que incomprensiblemente omite el reglamento”, enfatiza Rivas. Esta exigencia se impuso en la ley estatal para garantizar que el ayuntamiento controlaba la obra ejecutada. “Evidentemente, el director de las obras nunca certificará en contra de sus intereses, y el ayuntamiento sí”, aclara Rivas. Al obviar esta premisa se da vía libre para que una edificación que no se ajustara a la licencia –es decir, una infracción urbanística– acceda impunemente al registro de la propiedad.

    Además, el Anteproyecto define, en el artículo 7.4, el concepto de ruina física de la edificación, “que no es competencia del Estado. El artículo 247 del Refundido de la Ley del Suelo de 1992 ya lo reguló, y fue declarado inconstitucional por la sentencia 67/97 de 20 de marzo”, apostilla Rivas.

    ‘Invade’ a las CCAA
    El artículo 9 del Anteproyecto de Reglamento de la Ley de Suelo señala que serán nulas las cláusulas de los convenios o negocios jurídicos suscritos entre la administración y los promotores que establezcan obligaciones más gravosas que las que procedan legalmente. Esto afectaría también a los PAU de Castilla-La Mancha y a los PAI valencianos. La jurisprudencia ha declarado unánimemente que son verdaderos contratos administrativos. “Así, el reglamento está regulando aspectos de figuras de ordenación urbanística, que es competencia exclusiva de la normativa autonómica”, apunta Lucio Rivas, socio de Urbe Asesores Jurídicos.

    Antecedentes
    – ¿Qué polémica desató la Ley de Suelo de 2007?
    La norma estatal permitía a los ayuntamientos expropiar suelos urbanizables a precio de rurales, si aquéllos no se edificaban en el tiempo estipulado por el Plan General local, ya que se consideraba que la demora se debía a un intento especulativo de encarecer los terrenos.

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    – ¿Y qué ha pasado?
    Como se esperaba, la construcción residencial está en caída libre, y este tipo de expropiaciones se han convertido en medidas recaudadoras o de coacción. Así, ya hay consistorios que conminan a los promotores o a la banca a construir ya en sus terrenos, bajo amenaza de expropiación (ver EXPANSIÓN del 14 de julio).

    – ¿Se rectifica esto con el reglamento de la ley?
    No. De hecho, el Anteproyecto de dicho reglamento va más allá, y toma como punto de partida de la valoración de los suelos el “potencial de explotación de los mismos”. De esta forma, los solares urbanizables se podrían tasar más baratos aún que los rurales (que normalmente se dedican a explotaciones agrarias). Para expropiarlos, claro, más baratos.

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